พรบ อาคารชุด

สรุป พรบ ควบคุม อาครารชุด

สรุปเนื้อหามาจาก พรบ.อาคารชุด พศ.2522
ข้อมูลจาก https://www.dol.go.th/Documents/law/law6203.pdf

เนื้อหา

A. เจ้าของโครงการ

• เจ้าโครงการ ตอนโฆษณาขาย ต้อง เก็บเอกสารโฆษณาขายโครงการไว้ ที่โครงการ จนกว่าจะขายห้องหมด
  และ หลังจากขายหมด ต้องให้ติดเก็บไว้ด้วย อย่างน้อย 1ชุด (ม6/1 วรรค1)
  => ไม่ทำตาม เจ้าของโครงการ จะโดนปรับ ไม่เกิน 1แสนบาท (ม63)
• ห้องชุด ต้องเป็นไปตามรูปและรายละเอียดในคำโฆษณา (ม6/1 วรรค2)
  => ไม่ทำตาม เจ้าของโครงการ จะโดนปรับ 5หมื่น ถึง 1แสนบาท (ม64)

 

B. เจ้าของร่วม

• ห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นเสียแต่ เป็นพื้นที่ ที่จัดไว้ เพื่อประกอบการค้า
  โดยต้องจัดระบบการเข้าออก เป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนลูกบ้านอื่น (ม.17/1 วรรค1)
  => ไม่ทำตาม โดนปรับ 5หมื่น และปรับอีกวันละ5พัน (ม65)
• คนต่างด้าว มาอยู่ ไม่แจ้ง
  => ปรับไม่เกิน 10,000 และปรับอีกไม่เกิน 500/วัน (ม66)
• เป็น นอมินี ถือ Condo ให้คนต่างด้าว
  => คุก ไม่เกิน 2ปี ปรับไม่เกิน20,000 หรือโดนทั้ง2อย่าง (ม67)
• ผู้จัดการ ติดประกาศ บัญชีรายรับรายจ่าย ให้เจ้าขอร่วมดู ภายในวันที่15 เดือนถัดไป และ ต้องติดไว้ไม่น้อยกว่า15วัน (ม36 ข้อ5)
  => ไม่ทำตาม โดนปรับไม่เกิน 15000 และปรับอีกไม่เกิน 500/วัน (ม68)
• การก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติม ห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่าย ของผู้นั้นเอง ต้องได้รับเสียงไม่น้อยกว่า 50% ของเจ้าของร่วม (ม48 ข้อ3)
  => ไม่ทำ ปรับไม่เกิน 100,000บาท

 

C. การประชุมใหญ่

ประชุม ใหญ่ มี 2แบบ

• แบบ 1 : ประชุมสามัญ (ม42/1)
  • ต้องจัด ภายใน 120วัน นับตั้งแต่สิ้นปีทางบัญชี
  • เพื่อพิจารณา (อนุมัติงบดุล แต่งตั้งผู้สอบ) (ม42/1)
    • อนุมัติงบดุล
    • พิจารณา รายงานประจำปี
    • แต่งตั้งผู้สอบบัญชี
    • พิจารณาเรื่องอื่น

 

• แบบ2 : ประชุม วิสามัญ
  • เรียกประชุม โดย (ม42/2)
  • ผู้จัดการ
  • คณะกรรมการ เสียงเกิน50% ของที่ประชุมกรรมการ
  • เสียง เจ้าของร่วม เกิน20% (ม42/2 ข้อ3)
    • คณะกรรมการ ต้องจัดให้มีการประชุมใน 15วัน นับตั้งแต่ วันรับคำร้อง
      • ถ้าคณะกรรมการ ไม่จัดให้ ลูกบ้านจัดกันเองได้ | โดยให้ตัวแทนคนหนึงออก หนังสือนัดประชุม
    • หน้าที่ ของที่ประชุมใหญ่
      • อนุมัติ ผู้สอบบัญชี ที่นิติบุคคลนำเสนอ ภายใน 120วัน นับจากสิ้นปีบัญชี (ม.38/1)
      • อนุมัติ รายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงาน และงบดุล (ม.38/3) ที่นิติบุคคลจะ ส่งให้เจ้าของร่วม ก่อนวันนัดประชุมใหญ่ ไม่น้อยกว่า 7วัน (ม.38/2)
      • แต่งตั้ง คณะกรรมการ (ม37)
      • แต่งตั้ง ผู้จัดการ (มาตรา35/2) : ใช้เสียง 1ใน4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด (ม49) (ไม่ใช่ เสียง 1 ใน 4 ของที่ประชุมใหญ่)
      • การกำหนดเรื่องที่ผู้จัดการ จะให้ผู้อื่นทำแทนได้ : ใช้เสียง 1ใน4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด (ม49)
      • แก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับ (ม32 วรรค2 หน้า7)
    • การประชุมใหญ่ ต้องมีลูกบ้านมา ไม่น้อยกว่า 1 ใน4 (ม43)
      ถ้ามาไม่ถึง 1ใน4 ให้จัดใหม่ ภายใน 15วัน => คราวนี้ เสียงไม่ครบ 1ใน4 ก็ไม่เป็นไร
    • เรื่องสำคัญA ที่ต้องใช้เสียง เกิน50% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เท่านั้น ถึงจะอนุมัติได้ (ม48)
      แต่ถ้าจัดประชุมใหญ่เรื่องสำคัญนี้ ครั้งแรก แล้ว เจ้าของร่วมมาประชุม ไม่ถึง 50%
      ให้เรียกประชุมใหม่ ภายใน15วัน นับตั้งแต่ประชุมครั้งก่อน
      คราวนี้ ต้องได้เสียงไม่น้อยกว่า 33.33% ของเจ้าของร่วมทั้งหมด (ม48 วรรคสุดท้าย)
      โดย เรื่องสำคัญA ดังกล่าว มีดังนี้ (ม48 วรรคกลางๆ)
      • การซื้อหรือรับ อสังหาริมทรัพย์ ที่จะกลายเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง
      • การขายอสังริมทรัพย์ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง
      • การอนุญาต ให้ลูกบ้าน ก่อสร้าง ทีมีผลต่อกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง
      • การแก้ไขข้อบังคับ ที่เกี่ยวกับการใช้หรือจัดการ ทรัพย์สินกลาง
      • การปรับอัตราค่าส่วนกลาง
      • การก่อสร้าง ที่เปลี่ยนแปลง ทรัพย์ส่วนกลาง
      • การจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลาง
    • เรื่องสำคัญB ที่จะต้องได้เสียงไม่น้อยกว่า 25% (1ใน4) ของคะแนนเจ้าของร่วมทั้งหมด (ม49)
      • แต่งตั้งหรือถอดถอน ผู้จัดการ
      • การกำหนดเรื่องที่ผู้จัดการ จะให้ผู้อื่นทำแทนได้
    • ห้าม ผู้จัดการ หรือ เมียผู้จัดการ เป็นประธานในที่ประชุม (ม43)
    • เจ้าของร่วม สามารถมอบอำนาจ ให้ผู้อื่น มาเข้าประชุมใหญ่ แทนได้
      แต่ 1ผู้รับมอบอำนาจ จะรับมอบได้ไม่เกิน 3ห้อง (ม47)
    • แต่ เจ้าของร่วม จะมอบอำนาจ ให้บุคคลเหล่านี้ เข้าประชุมใหญ่แทน ไม่ได้ (ม47)
      • กรรมการ หรือ คู่สมรสกรรมการ
      • ผู้จัดการ หรือ คู่สมรสผู้จัดการ
      • ลูกจ้าง หรือ เจ้าหน้าที่ ของบริษัทนิติบุคลล
      • ลูกจ้าง หรือ เจ้าหน้าที่ ของผู้จัดการ

•  

 

 

D. คณะกรรมการ

• แต่งตั้งโดย ที่ประชุมใหญ่ (ม37)
  การประชุมใหญ่ ต้องมีลูกบ้านมา ไม่น้อยกว่า 1 ใน4 (ม43)
  ถ้ามาไม่ถึง 1ใน4 ให้จัดใหม่ ภายใน 15วัน => คราวนี้ เสียงไม่ครบ 1ใน4 ก็ไม่เป็นไร
• ถอดถอนโดย ถูกที่ประชุมใหญ่ สั่งให้พ้นจากตำแหน่ง (ม37/2)
• จำนวนกรรมการ 3-9คน (ม37)
  9คนแรก ที่ได้คะแนนเสียง มากที่สุด ที่คุณสมบัติผ่าน
• วาระไม่เกิน2ปี ดำรงตำแหน่ง2วาระ ติดต่อกันไม่ได้ (ม37)
  เว้นแต่ จะหาใครมาดำรงตำแหน่งไม่ได้
• ผู้จัดการ ต้อง นำรายชื่อ กรรมการ จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ภายใน 30วัน นับตั้งแต่ประชุมใหญ่มีมติ (ม37)
• คุณสมบัติ ของ กรรมการ (ม37/1 หน้า9 ตอนท้าย)
  • เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม (ต้องเป็นลูกบ้าน ถึงจะสมัครเป็นกรรมการ ได้ | คนนอกสมัครไม่ได้)
  • ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
  • ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม
• คุณสมบัติ ต้องห้าม (ม37/2)
  • ถ้าเคยถูกถอดถอน เพราะทุจริต ประพฤติเสื่อมเสีย หรือพร่องในศีลธรรมอันดี
• ประธานกรรมการ มีหน้าที่เรียกประชุม (ม37/5)
• ประชุม คณะกรรมการ ต้องมีผู้ร่วมร่วมประชุม เกิน50% ของกรรมการ (ม37/6)
• อำนาจหน้าที่ของ คณะกรรมการ (ม38)
  • ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
  • กรณี ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถทำงานได้เกิน7วัน ให้แต่งตั้ง กรรมการคนหนึ่งขึ้นมาเป็น ผู้จัดการริติ
  • จัดประชุมกรรมการ ทุก6เดือน เป็นอย่างน้อย
  • และหน้าที่อื่น ตามกฎกระทรวง
  • จัดประชุมใหญ่สามัญ ปีละ1ครั้ง ภายใน 120วัน นับตั้งแต่สิ้นปีทางบัญชีนิติบุคคล (ม42/1) เพื่อ
    • อนุมัติงบดุล
    • พิจารณา รายงานประจำปี
    • แต่งตั้งผู้สอบบัญชี
    • พิจารณาเรื่องอื่นๆ

 

 

E. ประธานกรรมการ

• แต่งตั้ง และถอดถอน โดย คณะกรรมการ
• หน้าที่
  • เรียกประชุมคณะกรรมการ (ม37/5)
    ถ้ามีกรรมการ ตั้งแต่2คนขึ้นไป ขอให้เรียกประชุม ประธานต้องกำหนดวันประชุม ภายใน7วัน นับจากวันได้รับคำร้อง (ม37/5) => ไม่ทำ ปรับไม่เกิน 5000 (ม70)
  • จัดประชุมกรรมการ ทุก6เดือน เป็นอย่างน้อย (ม38 ข้อ3) => ไม่ทำ ปรับไม่เกิน 5000 (ม70)

 

 

F. ผู้จัดการนิติ

• แต่งตั้ง โดย ที่ประชุมใหญ่ (มาตรา35/2)
  แต่ ต้องเสียง 1ใน4 ของลูกบ้าน (มาตรา49) (ไม่ใช่เสียง 1 ใน 4 ของที่ประชุม)
• ถอดถอน โดย เสียง 1ใน4 ของลูกบ้าน (มาตรา49) (ไม่ใช่เสียง 1 ใน 4 ของที่ประชุม)
• ถ้าไม่มีผุ้จัดการ หรือ ผู้จัดการทำหน้าที่ไม่ได้ เกิน7วัน หรือ องค์ประชุมใหญ่ไม่เพียงพอในการเลือกผู้จัดการนิติ
  ให้คณะกรรมการเลือก กรรมการ 1ท่าน มาทำหน้าที่ เป็นผู้จัดการนิติ แทนไปก่อน (ม38 ข้อ2)
• ผู้จัดการจะพ้นตำแหน่งเมื่อ (ม35/3)
  • ตาย
  • นิติบุคคลสิ้นสภาพ
  • ลาออก
  • สิ้นสุดระยะเวลา ตามสัญญาจ้าง
  • ขาดคุณสมบัติ ตาม ม35/1 (หน้า7)
    • เป็นบุคคลล้มละลาย
    • เป็นคนไร้ความสามารถ
    • เคยถูกไล่ออก ปลดออก จากราชการหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
    • เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้ กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
    • ถ้าเคยถูกถอดถอน เพราะทุจริต ประพฤติเสื่อมเสีย หรือพร่องในศีลธรรมอันดี
    • มีนี้ค้างจ่าย ค่าส่วนกลาง ตาม ม18
  • วาระ : ไม่มีกำหนด ถ้าไม่ออกเอง ก็ต้องใช้เสียงลูกบ้าน 1 ใน4 ถอดถอน
  • คุณสมบัติ (ม35/1)
    • อายุมากกกว่า 25ปี
    • ไม่ต้องเป็นลูกบ้าน ก็ได้
  • ผู้จัดการ มีหน้าที่ (ม36)
    • ทำให้ข้อบังคับอาคาร มีผลบังคับใช้ และ ไม่ขัดกับ พรบ. อาคารชุด (ม36)
      และให้นิติบุคคล Update ข้อบังคับ ให้สอดคคล้องกับ พรบ. อาคารชุด ภายใน 360วัน ตั้งแต่ พรบ.อาคารชุด มีประกาศบังคับใช้ (ม33 หน้า17)
    • ออกคำสั่ง หรือกระทำ : ถ้ามีกรณีเร่งด่วน ที่เกี่ยวกับความปลอดภัย ต่อชีวิตและทรัพย์สิน (ม36)
    • จัดให้มีการดูแลความปลอดภาย ความสงบภายในอาคาร (สั่งจ้าง รปภ แม่บ้าน ได้แน่ๆ) (ม36)
    • เป็นตัวแทนนิติบุคคล(ม36)
    • ผู้จัดการ ติดประกาศ บัญชีรายรับรายจ่าย ให้เจ้าขอร่วมดู ภายในวันที่15 เดือนถัดไป และ ต้องติดไว้ไม่น้อยกว่า15วัน (ม36 ข้อ5)
      => ไม่ทำตาม โดนปรับไม่เกิน 15000 และปรับอีกไม่เกิน 500/วัน (ม68)
    • ฟ้องบังคับชำระหนี้ เจ้าของร่วมที่ค้างเงิน ที่หนี้ค้างเกิน 6เดือน(ม36)
    • หน้าที่อื่นๆ ตามกฎกระทรวง(ม36)
    • ออกใบปลอดหนี้ ให้ภายใน 15วัน (ม29 วรรค3)
      => ไม่ทำตาม โดนปรับไม่เกิน 15000 และปรับอีกไม่เกิน 500/วัน (ม68)
    • นำข้อบังคับ แก้ไขหรือเพิ่มเติม ไปจดทะเบียน ต่อเจ้าหน้าที่ ภายใน 30วัน นับตั้งแต่ที่ประชุมใหญ่มีมติ (ม32 วรรค2 หน้า7)
      => ไม่ทำตาม โดนปรับไม่เกิน 5000 (ม69)
    • ให้จัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ภายใน6เดือน นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียน เพื่อแต่งตั้งกรรม พิจาณาข้อบังคับ แต่งตั้งผู้จัดการ
      => ไม่ทำตาม โดนปรับไม่เกิน 5000 (ม69)
    • ควบคุมให้นิติบุคลล มีการทำงบดุล ทุกปี (ม38/1) , ส่งรายงานประจำปีให้เจ้าของร่วม ล่วงหน้า 7วัน (ม38/2), เก็บรายงานประจำปี+งบดุลไว้10ปี (ม38/3) => ไม่ทำตาม โดนปรับไม่เกิน 10000 (ม71 วรรค2)

 

 

G. นิติบุคคล

• จัดหา โดย ในกฎหมาย ไม่ได้ระบุ
  แต่ เข้าใจว่า เป็นผู้จัดการนิติ เสนอให้ กรรมการอนุมัติ
• ถอดถอน โดย (เช่นเดยวกับ ตอนจัดหา)
• นิติบุคลล มีหน้าที่
  • จัดทำงบดุล ปีละ 1 ครั้ง (ม.38/1)
    => ไม่ทำ ปรับไม่เกิน 10000 บาท (ม71)
    • ให้มีรายละเอียด ทรัพย์สิน หนี้ สิน รายรับ รายจ่าย
    • ให้มีผู้สอบบัญชี ตรวจสอบ ให้นำเสนอในที่ประชุมใหญ่ ภายใน 120วัน นับจากสิ้นปีบัญชี
  • จัดทำ รายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงาน ส่งให้เจ้าของร่วม ก่อนวันนัดประชุมใหญ่ ไม่น้อยกว่า 7วัน (ม.38/2)
    => ไม่ทำ ปรับไม่เกิน 10000 บาท (ม71)
  • เก็บรักษาเอกสาร ดังต่อไปนี้ ให้ เจ้าหน้าที่และเจ้าของร่วม ตรวจดูได้เสมอ ไม่น้อยกว่า 10ปี (ม.38/3)
    => ไม่ทำ ปรับไม่เกิน 10000 บาท (ม71)
    • รายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงาน
    • งบดุล

 

 

H. เจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน

• มีอำนาจ ดังต่อไปนี้ (ม60/1)
  • เรียนคน , ขอเอกสาร , มาให้ข้อมูล
  • เข้าไปในอาคาร เพื่อตรวจสอบ [ต้องแสดงบัตรประจำตัวเจ้าหน้าที่ (ม60/2)]
  • อายัดเอกสาร
• ใครขัดขวางการทำงานของเจ้าหน้าที่ => จำคุกไม่เกิน3เดือน ปรับไม่เกิน6000บาท หรือทั้ง2อย่าง